Сделки с недвижимостью популярны и востребованы не смотря на кризисы и колебания валют. Тем не менее, и продавцы и покупатели продолжают совершать множество ошибок при оформлении своей недвижимости, в следствие чего, теряют свои деньги и время. Мы решили разъяснить Вам некоторые важные моменты, касающиеся оформления сделок с недвижимостью, конкретнее, рассказать о том, что же такое залог и предварительный договор, и как правильно оформляются эти соглашения.
Практически в каждом случае, заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка или гаража) предшествует заключение предварительного договора.
Однако, продавцам и покупателям необходимо понимать, что заключение предварительного договора не является основной сделкой, по которой одна сторона получает денежные средства, а вторая, соответственно, имущество.
Предварительный договор — это договор о намерениях, соглашение, фиксирующее волю и взаимное обязательство сторон заключить в последующем основной договор купли-продажи имущества, а также все существенные (основные) условия, на которых основной договор будет заключен.
Не смотря на то, что по общему правилу по предварительному договору не происходит оплаты товара, перехода права собственности, а также передачи имущества, не стоит относиться к предварительному договору легкомысленно.
Предварительный договор является договором, устанавливающим для его сторон определенные права и обязательства, а также предусматривающий определенные последствия неисполнения таких прав и обязанностей.
В числе таких «неожиданных» последствий необходимо назвать задаток, условие о котором на сегодняшний день прописывается почти в каждом предварительном договоре.
Задатком называется денежная сумма, которая выдается одной из сторон договора (в нашем случае — покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу).
Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, основная цель которого — предотвратить неисполнение договора. Это та незначительная, по сравнению сценой основного договора сумма, которую покупатель вручает продавцу в момент подписания предварительного договора, чтобы, так сказать, «застолбить» покупаемый объект недвижимости.
Вместе с тем, сторонам предварительного договора необходимо понимать, что нарушая предварительный договор, содержащий соглашение о задатке, сторона несет ответственность, предусмотренную Гражданским кодексом.
Так, законом установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны (продавца). Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка. Двойная сумма задатка, в данном случае, означает, что необходимо вернуть полученную сумму и сверху такую же сумму добавить за свой счет.
Никто из нас не застрахован от возможности возникновения спорной ситуации. Подписывать такой договор с задатком или нет, решать вам, но если решили, будьте готовы к последствиям и не верьте советчикам, которые, читая соглашение о задатке в предварительном договоре, предлагают не обращать на него внимания.
Действительно, некоторое время назад суды, рассматривающие споры между продавцами и покупателями по поводу возвратов задатка, признавали любую сумму, уплаченную по предварительному договору авансом, подлежащим возврату давшей его стороне в любом случае.
Основаны такие решения судов были на утверждении о том, что предварительный договор не является денежным обязательством, поскольку единственное обязательство, вытекающее из него, — заключить основной договор, в то время как задаток выплачивается именно в счет платежей по договору.
Однако, в последние годы судебная практика поменялась и теперь основывается на позиции возможности и правомерности обеспечения исполнения предварительного договора задатком.
НЕСКОЛЬКО ПРИМЕРОВ
Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12-20
Закрытое акционерное общество «Компания-1» обратилось в суд с иском к К.В.В. о взыскании задолженности и процентов. В обоснование иска общество ссылалось на то, что 1 октября 2007 г. между сторонами заключен предварительный договор, в соответствии с которым истец на лицевой счет ответчика перечислил денежные средства в размере 100 000 руб. Ответчик обязательство по договору не исполнил, в связи с чем истец просил взыскать с К. В.В. сумму неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы. Решением районного суда г. Казани Республики Татарстан исковые требования ЗАО «Компания-1» удовлетворены.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 30 января 2012 г. решение суда оставлено без изменения.
К.В.В. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные постановления.
Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно имеющемуся в деле платежному поручению, покупатель в соответствии с п. 2.2.1 предварительного договора перечислил на лицевой счет К. В.В. 100 000 р. в качестве задатка по предварительному договору.
Разрешая спор и удовлетворяя иск ЗАО «Компания-1″к К.В.В. суд первой инстанции исходил из того, что переданная истцом ответчику сумма является неосновательным обогащением, поскольку на момент разрешения спора предусмотренный предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи истек, а основной договор сторонами не заключен, следовательно, у К. В.В. отсутствуют законные основания для удержания перечисленной ему ранее суммы.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что с выводами суда согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон, а также указала, что Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Постановление Президиума Белгородского областного суда от 14.08.2014 N 44Г-47/2014
Продавец и Покупатель заключили предварительный договор купли-продажи квартиры. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ, в качестве задатка покупатель передал продавцу 100 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ продавец направил покупателю телеграмму с предложением о заключении основного договора. Покупатель отказался от заключения договора, а продавец, в свою очередь, не возвратил покупателю сумму задатка.
Сославшись на передачу продавцу денежной суммы в качестве аванса и отказ продавца возвратить указанную сумму, покупатель обратился в суд с требованием о ее взыскании.
Решением городского суда от 18.12.2013 г. в удовлетворении иска отказано.
При апелляционном рассмотрении дела решение отменено с принятием нового — о взыскании с продавца в пользу покупателя неосновательного обогащения в сумме 100 000 руб.
Однако, Проверив материалы дела, президиум признает доводы, изложенные в кассационной жалобе, убедительными в части.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что стороны предварительного договора в обеспечение исполнения своих обязательств заключили соглашение о задатке; основной договор не заключен по вине покупателя М.Л., отказавшегося от заключения договора.
Исходя из положений статей 329, 429, 380, 381 ГК РФ, толкование которых в их взаимосвязи приведено в судебном решении, суд пришел к выводу о том, что Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, соответственно, отказ покупателя от заключения основного договора влечет потерю им задатка.
При этом, в силу пункта 4 статьи 425 ГК РФ истечение срока действия предварительного договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Такая правовая позиция высших судебных инстанций воспринята и Ростовским областным судом.
Апелляционное определение Ростовского областного суда от 11.11.2014 по делу N 33-14377/2014
Д.Е. обратилась в суд с иском к В., Д.В., Д.А. о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она заключила с ответчиками предварительный договор купли-продажи квартиры, в рамках которого она передала задаток в размере 100 000 рублей, однако основной договор купли-продажи не был заключен, в связи с чем уплаченные ею денежные средства подлежат возврату.
Принимая решение, суд первой инстанции указал, что поскольку обязательства по предварительному договору между сторонами прекращены — договор купли-продажи не заключен и стороны не ставили вопрос о его заключении, Д.Е., Д.А., В. обязаны вернуть уплаченный Д.В. авансовый платеж, а не задаток, т.к. у них отсутствуют правовые основания для его удержания.
Судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Д.В., указав, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Из объяснений ответчиков следовало, что в назначенный для заключения договора купли-продажи день стороны явились для заключения сделки, однако Д.В. отказалась от подписания договора купли-продажи, ссылаясь на отсутствие у нее достаточных денежных средств.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что стороны заключили соглашение о задатке, включив его в условия предварительного договора, на что прямо указывает текст последнего, и что с достоверностью установлено, что договор купли-продажи не был заключен по вине Д.В., вывод суда о том, что ей был передан аванс, а не задаток, и он подлежит возврату, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и указанным нормам материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон.
Ссылки суда на то, что договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе. Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор — договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию наряду с обеспечительной.
Апелляционное определение Ростовского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-11541/2014
Л. обратилась в суд с иском к В. о взыскании денежной суммы в размере 200000 рублей, уплаченных в качестве аванса за приобретение квартиры, судебных расходов и государственной пошлины.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 10 июня 2014 года истцу отказано в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с вынесенным решением суда, истец Л. в лице представителя Д. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования в полном объеме.
Апеллянт указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущено неправильное применение норм материального и процессуального права.
Апеллянт считает, ссылаясь на положения ст. ст. 380, 1102 ГК РФ, что истребуемая сумма является не задатком, а авансом и подлежит взысканию с ответчика, поскольку является его неосновательным обогащением.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу о том, что отказывая в удовлетворении исковых требований Л., суд первой инстанции руководствовался статьями 329, 380, 381, 429 ГК РФ и исходил из того, что переданная истцом ответчику денежная сумма является не авансом, а задатком, поскольку соглашение о задатке содержится в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Указанная сумма не подлежит взысканию, поскольку в установленный срок не был заключен основной договор купли-продажи.
Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, указав, что предварительный договор содержит соглашение о задатке. Пунктом 4.1 этого договора определена сумма задатка в размере 200000 рублей, а пунктами 9.1 и 9.2 предусмотрена ответственность сторон за отказ от заключения либо невозможность заключения по вине одной из сторон основного договора купли-продажи, связанная с уплаченным задатком.
Ответчик В. получила указанную сумму задатка, о чем имеется ее подпись в договоре.
Основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества заключен не был по вине покупателя Л. в связи с наличием у нее финансовых трудностей. Продавцами предпринимались меры к заключению основного договора купли-продажи, что подтверждается уведомлениями и актом, однако покупатель Л. уклонялась от заключения договора.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что переданная истцом ответчику денежная сумма по предварительному договору купли-продажи является задатком.
Подводя итог, следует отметить, что практика судов общей юрисдикции практически единогласно сводится к тому, что Действующее законодательство не содержит запретов ил ограничений в обеспечении задатком предварительного договора купли-продажи. Задатком в настоящем случае обеспечивается возникающее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор.
И хочу напомнить, что отговорки типа «не понял», «не осознавал» или «подписал, но не был согласен» в суде не подействуют, ибо «подписал договор — исполняй».
Адвокат Дарья Маралина,
специалист Правовой группы
по сделкам с недвижимостью.
