Как обойти право преимущественной покупки доли в общей долевой собственности

Опубликовано в автором

Рассмотрим такой интересный вопрос: можно ли обойти установленное законом право преимущественной покупки доли при режиме общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Сразу скажу Вам — можно! Но, не злоупотребляйте этой «лазейкой», а то мало ли что.

Итак, суть вопроса:

Истец обратился в суд к двум ответчикам с требованием о признании недействительным договора дарения.

Дело было так. Есть квартира, которая принадлежит в равных долях трем собственникам (по 1/3). Понятно, что в отношении этой квартиры действует преимущественное право покупки доли сособственниками. То есть, если один из собственников доли захочет продать свою долю в пользу третьего лица, сначала он должен предложить эту долю своим долевым собственникам.

Без этого никуда, в противном случае, сделку по продаже доли, совершенную с нарушением преимущественного права сособственников, можно легко оспорить в суде.

Но, как избавиться от своей доли, не предлагая ее сособственникам?

Способ 1. Безвозмездная сделка.

Обоснование позиции я приведу ниже, а сейчас просто скажу Вам, что требование закона о соблюдении преимущественного права долевых собственников имеет место только при совершении возмездных сделок (купли-продажи, мены и т. д.). И это правило не распространяется на безвозмездные сделки, такие, как, к примеру, дарение.

Так что, если не хотите продавать свою долю в имуществе долевому собственнику, Вы можете подать эту долю кому угодно.

Такая позиция основывется на следующих нормах права:

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Согласно п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей.

В силу ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Из смысла названной статьи следует, что правила о соблюдении преимущественного права покупки доли в праве собственности остальными участниками долевой собственности, закрепленное в ст. 250 ГК РФ, распространяется лишь на случаи совершения сделок, носящих возмездный характер, в частности, при заключении договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лиц.

Случай 2. Продажа доли сособственнику.

Еще один вариант, который позволит Вам продать свою долю только одному участнику долевой собственности.

Итак, у Вас есть квартира и три долевых собственника. Вы можете смело продать свою долю одному из долевых собственников без соблюдения процедуры преимущественной покупки. То есть, Вы не должны направлять предложение о выкупе доли всем долевым собственникам. Вы вообще не должны направлять такое предложение.

Просто берете за руку долевого собственника и заключаете с ним договор купли-продажи своей доли.

Судебная практика по этому вопросу однозначно на Вашей стороне. Условие о преимущественной покупке доли в случае ее продажи одному из участников этой долевой собственности, не применяется.

Пользуйтесь на здоровье. Кстати, я знаю еще много других интересных секретов и лазеек, которые на совершенно законных основаниях позволяют делать то, что на первый взгляд, невозможно.

Обращайтесь. Мои контакты для связи на этой странице.

Тимофей Васильев,
Адвокат правовой группы «Законы для людей».

Рубрика: Недвижимость
Комментарии закрыты