Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Этот принцип присутствует и в статье 35 Земельного кодекса, в пункте 4 которой указано, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, в случае, если они принадлежат одному лицу.
Эту позицию поддержал и Высший арбитражный суд в Пленуме (Постановление № 11 от 24.03.2005 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Так, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Тем не менее, действующие нормы ФЗ «Об ипотеке» допускают залог земельного участка отдельно от зданий, находящихся на нем. Так, пункт 1 статьи 64 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что в случае если находящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здания и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий в соответствии с их назначением. Однако такая трактовка противоречит официальному толкованию норм Земельного кодекса, данному Пленумом ВАС РФ в Постановлении № 11 от 24.03.2005 г.
Таким образом, не смотря на формально установленную ФЗ «Об ипотеке» возможность передачи в залог земельного участка и одного из зданий, находящихся на этом участке, при условии, что и здания, и участок принадлежат залогодателю, данная сделка будет нести в себе обозначенные правовые риски, прежде всего, для Банка. Указанные обстоятельства также могут повлиять на принятие банком отрицательного решения относительно принятия в залог подобной недвижимости.
